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强势复苏还是稳中有升? 2018澳洲房市何去何从? 首次置业者大量涌入, 贷款放宽…对你的房产会带来什么影响?

点击量:   时间:2017-04-15 17:05:05

2017年,随着各大银行收紧贷款政策,此前持续繁荣的澳洲房市开始冷却,悉尼房价涨势经历了多年来的第一次下滑放眼2018,澳洲房市究竟会一蹶不振,还是强势复苏 最近由Domain集团发布的数据不容乐观: 澳洲东海岸的公寓市场持续低迷,悉尼的公寓在十二月份季度跌落至一年来的最低价位,而布里斯班的公寓则下滑至接近四年最低点 Domain的APM房地产市场报告初步数据显示,悉尼公寓的中位价从9月份下滑了0.4%至736,879澳元,这是自2016年12月以来的最低水平,当时价格为724,308澳元 相比之下,独立屋中位价格从9月份上涨0.5%至1,179,519澳元,较上年同期中位价格1,133,852澳元上涨4% 布里斯班在去年最后一个季度的内城区房屋空置率蹿升到了4%,公寓降至中位价385,955澳元,为2014年3月以来的最低价,当时是376,579澳元 在墨尔本,强于预期的人口增长巩固了购房需求,公寓中位价增长2.8%至506,079澳元,与2016年12月的468,692澳元相比提高了8% Domain的竞争对手CoreLogic的每月住宅价值数据显示,悉尼房价(包括独立屋和公寓)在今年的头两个星期下跌了0.2% 去年最后三个月,大部分州府城市的独立屋价格有所上涨除了布里斯班下滑0.6%至548,918澳元,以及达尔文下降了2.6%至565,696澳元 然而在全国各地,公寓市场更为混乱 阿德莱德和霍巴特分别下跌1.6%和0.8%北领地的公寓价格从9月份季度的361,583澳元飙升了9.3%,达到395,279澳元 悉尼房市有望下半年复苏 新闻集团报道称,悉尼房价在去年初呈现出强劲的上涨趋势,但在接下来的冬季和春季表现平平,而2018年的房价将是2017年的“大逆转” SQM总监Louis Christopher表示,各大银行对贷款的收紧是导致悉尼目前房价放缓的主要原因不过,Christopher认为,虽然悉尼房价增长有所放缓,但不太可能下跌 他说:“在悉尼和墨尔本,人口的增长率在一定程度上保证了城市房价不太可能出现下跌” Christopher预测,2018年上半年,悉尼房产市场将保持平缓,但由于各大银行可能再次增加投资贷款,房价将在下半年开始复苏 CPM Realty的Sam Elbanna表示,悉尼房价在2018年预计会有4%-8%的涨幅,但该涨幅远远低于2015和2015年的水平 墨尔本成首置业者天下 随着维州印花税优惠的调整,首置业者纷纷涌入房市,这将成为今年推动墨尔本房市发展的一股重要力量 新数据显示,从去年7月开始,首置业者购买60万元以下住房不用缴纳印花税,购买75万元以下住房享受减税优惠 Hocking Stuart, Point Cook负责人Scott Perry表示,新规颁行后,当地需求迅速增加,供应都跟不上了印花税政策调整之后,部分租客也开始进入市场 “如果你买的是60万的房子,可能节省3.2万元费用,这对首置业者来说是一大笔钱” 2017年下半年,维州有11,763名首置业者受惠于印花税新政,其中9,702人完全免交印花税,2,061人少交印花税 维州房地产研究所主席Richard Simpson表示,新政促使更多维州人进入房市他认为,2017年下半年,首置业者的竞争加剧,特别是对内环公寓的竞争,阻碍了投资者的入市,而这种情况还将在今年上半年持续下去 移民能否推动布里斯班房价 最近两年,迁往昆州的州际移民人数已经接近全球金融危机之前的水平这些移民都需要地方居住,虽然有些人会选择租房,但这对于当地房地产业来说仍是一针有力的强心剂 房产中介机构PRD Nationwide的Asti Mardiasmo表示,虽说移民是促进布里斯班房市增长的一大因素,但还是难以真正能让布里斯班与南部首府城市比肩 她说:“要复制悉尼的房市增长情况,需要极大的移民量目前昆州的大批移民是当地在建公寓的一大购买主力,从这一方面看,还是有利于昆州房产市场的发展的这有助于维持房市增长水平,但是不会像悉尼一样,出现极大幅度的增长” 比起其他各州,昆州人口分布的范围更广,Mardiasmo认为这减弱了新居民造成的影响 房地产咨询师Michael Matusik表示,短期内这种影响还是非常小的 他说:“移民可能是当前的流行词,但其实也没什么用,这是房地产界的普遍现象的确,昆州州际移民人数可能会继续增加,但远不如过去几年,所以对于房产市场的影响还是比较小的 根据麦格理分析师的最新报告,去年11月才进入小幅回调状态的澳洲房价,已经停止了下跌 报告称:“现在看来,全澳房价可能再次温和上涨” “住宅价格增长和活动是相当季节性的,所以数据必须进行季节性调整,以清楚了解房价趋势季节性调整后,APM的首府城市住宅价格的月度增长率近几个月来温和回升” “使用CoreLogic公司截至1月中旬的数据显示,经季节性因素调整后,住宅价格涨幅有明显改善,但一月份的销售量非常低” 不过麦格理仍持谨慎态度,不愿过度看好房价“我们预计2016年那样的房价飙涨不会重演” 编写报告的分析师法博(Justin Fabo)和德福瑞尔(Ric Deverell)说,2016年的涨幅无法重演的主要原因有三个 他们表示,2016年时,官方利率下调了50个点,但今年市场更多地是在关注储行(RBA)最终会在什么时候加息“利率上涨最终将成为房价的主要绊脚石,历史上的通常情况就是如此” 他们说第二个原因是,在澳大利亚审慎监管局的监督下,银行在贷款方面变得更加严格; 第三,由于贷款利率较高,收益率较低,住房投资的吸引力下降 以上三个因素,很可能在一定程度上影响到2018年澳洲的整体房价 但是,目前来看,澳洲的房价依然坚挺最重要的一个原因是,前几年澳洲房价的涨幅,的确大大超出了一般水平 也就是说,即便是房价下降,也依然在可以为投资者创造不错回报率的基础上 澳新银行(ANZ)对今年房市的预测则更加乐观该行认为,2018年第二季度,澳洲房价增幅将降至1%,之后将恢复加速,回升至2% 房地产的周期一般情况是8-10年,有一点类似于加长版的股票走势很有可能,2018年就是一个触底反弹的时刻未来2-3年,很有可能就会度过这一低潮阶段,